Lo que viene: menos ventas y ajuste en los precios

El primer paquete económico anunciado por el Gobierno profundizará el enfriamiento de un mercado dolarizado como es el inmobiliario. Un sector que en octubre cerró 3152 operaciones y en el que las ventas caen desde hace 17 meses, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires . Además, todo indicaría que el 2019 será uno de los peores de los últimos 20 años con sólo 33.000 ventas en la Capital Federal.

Por las medidas anunciadas, los agentes inmobiliarios ya anticipan renegociaciones e incluso, marcha atrás en algunas de las que están en curso. "Vienen meses como enero y febrero, estacionalmente bajos, y con este escenario, es poco probable que el mercado pueda regenerar su actividad antes de marzo o abril", adelanta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño. Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria estima que lo que viene no será mucho mejor: se cerrarán un promedio de 3000 actos por mes en la ciudad de Buenos Aires.

La ratificación del ministro de Economía, Martín Guzmán, de que será un 30 por ciento más caro acceder al dólar para atesoramiento tendrá un impacto directo en el dólar blue. Este último clave en las operaciones de compra y venta de los inmuebles usados, porque cuando se cierra la compra de un inmueble, los vendedores exigen los dólares a la hora de firmar la escritura, es decir nadie acepta pesos por ladrillos. "Muchos de los compradores que hasta ahora acudían al contado con liqui o al blue tendrán que destinar más pesos porque lo que se anunció hoy es una devaluación del 30 por ciento", afirma José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los empresarios coinciden en que ,desde la macro, el Gobierno, por ahora, no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos que destinarlos a la compra de un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda "pista" en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2 por ciento. "Los alquileres cayeron más de un 40 por ciento en dólares desde 2017. Esto implica que recuperar la inversión de la compra del inmueble insume unos 40 años, cuando hace tres años requería 20 años", explica Juan Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre Inmuebles.

Por otra parte, el aumento del impuesto a los Bienes Personales y el incremento en los costos de mantenimiento de un inmueble al ritmo de la inflación, podrían llevar a los propietarios a tomar la decisión de desprenderse de las propiedades generando oportunidades aunque no "gangas". "Es que con estas medidas el Gobierno está atacando la acumulación de riqueza", justifica Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria homónima. La buena es que anticipa un posible aumento de la demanda por parte de los inversores que buscarán en los ladrillos locales, un refugio al capital que tenían en el exterior y que podrían repatriar para evitar ser alcanzados por el nuevo impuesto.

En 2019 los valores de publicación bajaron cerca del 10 por ciento según los datos de Reporte Inmobiliario. A ese porcentaje hay que sumarle los ajustes de cada negociación particular que, en algunos casos, alcanzaron el 25 por ciento y que están atados a la necesidad que tenga el vendedor de deshacerse de la propiedad.

"Vamos a un escenario de precios con un ajuste mayor al que traemos. Cuando en usados publicás una unidad de gama media en valores atractivos la demanda aparece", reconoce Di Mitrio. En términos prácticos, los referentes reconocen que los precios de venta deberían bajar más rápido de lo que lo hicieron desde abril 2018 cuando la economía arrancó con la primera disparada del dólar. "En un año y medio, la moneda estadounidense pasó de $20 a $80, pero los precios no siguieron esa diferencia", detalla Rozados. Aunque aclara que en el contexto actual "nadie estará obligado a bajar los precios. Los ajustes dependerán de la necesidad de vender".

Respecto a cómo impactará en cada zona, en tiempos de crisis, la fórmula location, location, location toma fuerza, y los inmuebles ubicados en los barrios más caros de la ciudad como, por ejemplo, Recoleta, Palermo Belgrano y Nuñez serán los que mejor defenderán sus tickets.

El talón de Aquiles

Uno de los principales problemas del mercado inmobiliario es la demanda: desde hace años, en la Argentina, no compra quien necesita un departamento para dejar de alquilar sino que lo hace la clase media-alta y alta. Un segmento que, en general, apuesta al ladrillo como refugio de valor – inversores- y que hoy es el más afectada por las medidas anunciadas por Guzmán. "Mientras que no haya crédito hipotecario y hasta que doña Rosa no destine sus ahorros a la compra de un inmueble, el sector no arrancará", explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Reconoce que el sector atraviesa un momento de incertidumbre y que hasta que no se restablezca la confianza, la gente esperará para tomar decisiones de mediano y largo plazo. "El Gobierno está apagando incendios. Recién cuando se atraviese el umbral de confianza, la gente comenzará a convertir los pesos y dólares en metros cuadrados", agrega. En la misma línea, Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, afirma que "con las medidas acumulamos una devaluación del 350 por ciento en dos años. Con salarios bajos en dólares, la clase media no tiene poder de compra. Hasta que no se recomponga el salario en esa moneda, no habrá recuperación".

Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades agrega la pérdida de poder de compra por parte del campo, un perfil que históricamente invierte en ladrillos. "En el corto plazo, las retenciones desvían ganancias del campo hacia la política y eso no ayuda al mercado inmobiliario", afirma. Igual aclara que no puede tomarse la decisión de compra de una propiedad con la información de una semana. "Un inmueble vive 100 años, es decir 25 gobiernos diferentes", describe.

La parte del vaso medio lleno del escenario actual es la posibilidad que generan los pocos proyectos inmobiliarios que están por arrancar o se están construyendo. Los desarrolladores aceptan pesos y es una forma de dolarizar los ahorros porque la propiedad en la Argentina cotiza en dólares. "El mercado se acomoda rápidamente, pero siempre en algún lado la frazada es corta. En este caso se perjudica el mercado de los usados pero podrían moverse los desarrollos inmobiliarios", muestra las dos caras de la misma moneda, Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

Además, la devaluación para el dólar de atesoramiento generará una baja, en dólares, del costo de construcción -que hoy ronda los US$800/m2, según Reporte Inmobiliario-. En otras palabras, hoy construir demanda menos dólares que hace un año atrás. Si bien este análisis es lógico, hay que tener en cuenta lo que pasó en los últimos años: el costo bajó 40 por ciento -en dólares- en los últimos 20 meses pero no hubo un aluvión de compradores en los emprendimientos en marcha.

Inversores expectantes

La realidad de hoy es que los inversores cuya estrategia es apostar al ladrillo como refugio de valor prefieren esperar. Además, en este contexto no quieren comprometerse en cuotas ajustadas por inflación, aunque sean en pesos. "La gente tiene temor al compromiso mensual", afirma un desarrollador que está negociando el pago de las unidades en pozo, 50 por ciento al inicio de la obra y el restante sobre el final del emprendimiento. Ahora bien, cuando el comprador viene con dólar cash para pagar el ticket total, reconoce que en las obras que está arrancando, los descuentos pueden alcanzar el 30 por ciento.

Covello es optimista y cree que cuando la macro se acomode, los nuevos emprendimientos arrancarán. Afirma que en el último año, hubo desarrolladores que apostaron al landbanking –compra de tierra- que en algún momento comenzarán a "poner los ladrillos". Como sus colegas, coincide en que el problema está en la demanda. "Hay que ir por el comprador final", afirma.

La expectativa del sector inmobiliario está puesta en la reactivación de la economía. "Cuando se generen pesos genuinos, es decir no de emisión, y las pymes vuelvan a ganar dinero, la actividad arrancará de nuevo", afirma Ignacio Camps, director de la inmobiliaria Evoluer. El sector entiende el particular momento del país y sus necesidades pero esperan medidas para motivar las inversiones. "Generamos mucho trabajo directo e indirecto. Necesitamos que el Estado tome medidas que ayuden a que podamos seguir creando empleo y dinamizando la economía", reflexiona Ariel Acri, presidente y accionista de Saltum Developments. "La promoción del acceso al crédito para viviendas y el estimulo de productos de buen equilibrio precio-calidad para el segmento medio es una clave para generar dinamismo", vuelve a poner sobre la mesa la necesidad de ampliar el perfil de la demanda, el desarrollador Marcos Juejati, presidente de NorthBaires.

La situación de los deudores UVA

Actualmente 70.000 familias con créditos UVA tienen congeladas las cuotas desde agosto pasado y al no haber aumentado se generó una brecha entre lo que se pagó y lo que se debería haber abonado. Es decir que, en enero, si se mantuviera igual el régimen vigente, la cuota daría un salto de aproximadamente 20 por ciento. Para que no suceda esto el gobierno saliente propuso una metodología de convergencia, que haría que la actualización comience a ser por salarios y un porcentaje menor más por inflación. Mientras tanto el Gobierno aún no da pistas de lo que hará aunque si le pidió al Banco Central que intervenga, de acuerdo con el proyecto de ley "de solidaridad social y reactivación productiva" que se presentó. Prometen estudiar mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor.

En el mercado se sabe que la ministra de Vivienda y Hábitat, María Eugenia Bielsa, no cree que los UVA hayan sido un buen instrumento de acceso a la vivienda. De hecho en el documento del Partido Justicialista elaborado antes de las elecciones y que fue presentado a Alberto Fernández durante la campaña presidencial, se planteaba la posibilidad de mantener el congelamiento de los cuotas. El tiempo dirá, por ahora la nueva funcionaria trabaja en el armado de su equipo.