Por qué es buen negocio mudarse al centro porteño

El corazón mira al Sur, como dice la canción. El eje Balvanera-Montserrat es uno de los elegidos para llevar a cabo distintos tipos de emprendimientos. Son los desarrolladores más osados los que se animaron a poner su mirada en la zona y aquellos que buscan alejarse del tradicional corredor Norte que con las credenciales de la fórmula location, location location defiende los valores de los terrenos más caros del mercado.

Sin duda, los barrios ubicados en las inmediaciones del centro porteño tienen su propia magia. Al encanto de edificios de valor patrimonial se suma su conectividad y los valores de venta. ¿Cuál es y en qué radica la potencialidad y ventajas de estas áreas? "Balvanera tiene dos particularidades muy interesantes: en principio es el único barrio que limita con el corredor Norte de la Capital Federal y tiene precios de cierre inferiores a los US$2000 por metro cuadrado, es decir bajos si se los compara a otros del corredor Sur como La Boca, Barracas o Constitución. Además queda pegado a Recoleta", responde Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima.

Arquitectónica y urbanísticamente, Balvanera es un barrio con una gran oferta de edificios de interés patrimonial dada su antigüedad. El broker asegura que, en la zona, pisos de más de 200 metros cuadrados cubiertos se venden "regalados". La razón, hay poca demanda. "Vivir muy cómodamente en 350 metros cuadrados cubiertos con doble terraza en un lindo edificio art nouveau de Balvanera vale lo mismo que vivir en un tres ambientes de 80 metros con dependencia en un desarrollo estándar ubicado sobre avenida Las Heras", compara.

Una de las fortalezas que la zona sumó en los últimos años fue el factor obra pública: se peatonalizaron muchas cuadras agregando iluminación y arbolado, se soterraron cables y hay un incipiente cambio en el ordenamiento de las marquesinas y de la publicidad callejera. "Obras como la de la plaza Houssay que técnicamente está en Recoleta, pero limita con Balvanera al Sur, le otorgan otro aire a toda el área", comenta Magnin. Al mismo tiempo, evalúa que el cuadrante de 36 manzanas entre avenida Córdoba, Tucumán, avenida Callao y Gallo, la llamada "zona Facultades" es la zona con más potencial de toda la ciudad de Buenos Aires. "Allí vivo e invierto", enfatiza.

A la hora de hablar de los precios actuales en Balvanera, que incluye zonas como el Abasto, Congreso u Once (que según el comercializador no son barrios per sé), tiene la mayor diversidad de valores de venta que un barrio puede tener. En números, los precios de lista, es decir, los publicados promedian, alrededor de plaza Once, los US$1800 por metro cuadrado y sobre la avenida Córdoba, en el límite con Recoleta, los US$2600. "Es importante tener en cuenta que, en esta coyuntura de 2500 ventas por mes y más de 115.000 propiedades en venta, los valores de lista no representan a los de cierre. Es decir una propiedad en la que el metro cuadrado, en el aviso, defiende valores de US$2600 por metro cuadrado puede cerrarse a US$2000", especifica Magnin.

Las prerrogativas de la zona --con un Palermo y Belgrano híperdemandados—no parecen haber pasado desapercibidas para los desarrolladores. Promediando este año, CMNV Comunidad de Inversión desembarcó por la zona con UNO Balvanera, un emprendimiento de 10.000 metros cuadrados, 119 unidades y una inversión –estimada a julio de este año—de US$15 millones. Situado en la calle Moreno al 2900, la iniciativa contará con unidades de uno, dos y tres ambientes. "Redescubrimos un barrio donde convergen la historia, la cultura y el futuro’’, apunta Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de CMNV, destacando que el proyecto nace rodeado por nueva infraestructura y espacios verdes renovados.

¿Qué los llevó a desarrollar en el barrio? ¿Por qué Balvanera cuando en el Sur hay otras opciones, tal vez, más probadas? "Elegimos las ubicaciones de nuestros proyectos por su potencial, el crecimiento de la zona y el impacto en el desarrollo urbano. Creemos mucho que Buenos Aires tiene excelentes ubicaciones poco desarrolladas y ahí es donde ponemos siempre una ficha. Lo hicimos en el nuevo bajo porteño, sobre Azopardo, y seguimos el mismo instinto con el resto de nuestros proyectos", responde Rodríguez Nader. Agrega que el potencial de Balvanera es excelente. "Es el midtown de Buenos Aires, la zona mejor conectada de la ciudad y hace pocos meses se acaba de inaugurar una plaza frente a nuestro proyecto que cambiará radicalmente el entorno", define. Recuerda que cuando comenzó a trabajar sobre la identidad del nuevo proyecto, observó que su gran diferencial es justamente la unión, la cercanía y la conectividad; una enorme oferta de medios de transporte (subte, tren y bus) para trasladarse por toda la ciudad.

"El desafío fundamental es explicar la zona, el entorno, la diversidad y el contexto", señala Rodríguez Nader siempre en relación al barrio. "Algo que en grandes ciudades del mundo es cada vez más fácil, en Buenos Aires parece más complejo. Pero tenemos claro que eso va a cambiar en breve. Además de la conectividad, la cantidad de servicios y que se trata de una zona 100 por ciento céntrica son características híper valoradas en las grandes ciudades", confiesa. De acuerdo con el desarrollador, el plus de Balvanera es que se trata de un área excelente para renta temporaria, también adecuada para médicos que quieran localizar sus consultorios por la proximidad a diversos centros de salud.

En ese contexto, no llama la atención que el área sea apta para emprendimientos que apunten a un mercado 100 por ciento inversor. "La demanda se completa con jóvenes que estudian en las principales universidades, como la UAI, la UADE, la Kennedy o la de El Salvador", explica Juan Mora, CEO de Casa Campus, la desarrolladora que construye proyectos de coliving , uno de ellos localizado en Bartolomé Mitre al 1400, en plena zona de Congreso y Montserrat, con valores de acceso inferiores a los US$100.000. El emprendimiento de 19 pisos, está situado en pleno distrito político, con un público, también, vinculado al Congreso de la Nación. "Razón por la que también se atrae demanda corporativa y hasta turística. Su potencial de crecimiento del área radica en que se trata de una zona con acceso al centro porteño y a pasos de la avenida Corrientes", complementa.

Clásico & moderno

Más al Sur, también hay nuevas oportunidades; puntualmente, en un barrio que concita desde hace tiempo la atención de los desarrolladores. Justo ahí, en la zona más tradicional de Barracas, Newland Desarrollos Inmobiliarios presenta Canvas, un proyecto de ubicado sobre Suárez al 1700, que cuenta con cinco torres, una de amenities, con unidades de dos a cuatro ambientes.

Con precisión satelital, destacan, el emprendimiento se sitúa a metros de la avenida Montes de Oca, a la vuelta de Plaza Colombia y a menos de 10 minutos del centro. "Barracas es un barrio con una identidad propia, que conserva su historia y tradición, pero que a la vez fue punto de inversión y ha crecido notablemente en los últimos años. Gracias a eso su infraestructura ha mejorado bastante", comenta Ernesto Davidsohn, director general de la empresa. Para el directivo, una de las ventajas que posee el barrio es que "en menos de 15 minutos, podés estar en Puerto Madero o en el obelisco. Nuestro proyecto, además, está ubicado una zona que cuenta con una gran variedad de servicios, comercios y oferta gastronómica". Entre las características más distintivas, destaca que Barracas forma parte, junto a San Telmo y La Boca, del Distrito de las Artes. En concreto, dicen en la empresa, Canvas Barracas busca d con el barrio conservando y rescatando el valor simbólico de la chimenea que originalmente perteneció a la fábrica de muebles de heladeras, ocupante original de los terrenos donde hoy se levanta el emprendimiento. "Dónde se encuentra la chimenea se va a desarrollar un amplio pasaje que va a funcionar como un gran amenity, que pensamos equipar de manera tal que tenga un diseño relacionado con el arte, su desarrollo y difusión, factores por los que Barracas se caracteriza", finaliza el desarrollador.