Propiedades: La baja de precios, ¿será generalizada o selectiva?

Como en toda situación compleja no existe una respuesta simple a la actualidad de un mercado inmobiliario que lleva dos años en recesión. La realidad es que no hay argumentos blancos o negros, sino reflexiones que intentan mostrar que esta moneda tiene dos caras: los motivos de la oferta y los de la demanda.

¿Cuáles son los argumentos que defienden quienes insisten en que los precios de venta caerán?

La renta del alquiler es baja

A la hora de analizar el negocio de alquiler, la renta resulta muy baja -ronda el 1, 2 o 3%- y es un argumento utilizado por quienes están a favor de la baja de precios, simplemente porque años atrás existieron rentabilidades del 6% o incluso del 10% en situaciones excepcionales. Pero, si comparamos la renta actual de alquileres con otras inversiones -como la mayoría de bonos y acciones e inversiones en empresas- nos encontramos con que la gran mayoría muestran hoy rentabilidades negativas. Todo lo que habían ganado en muchos años se perdió en unos meses. Salvo inversores muy sofisticados -que no son la mayoría de los que tienen propiedades para alquilar- se escucha decir a los dueños de inmuebles que la renta por su propiedad es baja. Si ampliamos la mirada, la realidad es que las otras alternativas de inversión fueron iguales o peores y siempre más riesgosas. Es muy importante a la hora de evaluar esta situación tomar en cuenta que el riesgo puede hacer que se pierda toda una ganancia y que en una inversión en ladrillos es muy difícil "perderlo todo".

La construcción, más barata

Quienes apuestan a la baja de la propiedad también anuncian que la baja del costo de construcción, en dólares, seguramente forzará una caída en los valores. Esta es una conclusión evidente en el caso de una casa ubicada en un terreno que vale poco en relación con lo construido. Pero no es tan lineal en el caso de los departamentos. La obra de un edificio desde que se presupuesta hasta que se termina no toma menos de dos o tres años para concretarse.

El desarrollador se encuentra hoy con una foto de los costos en dólares pero en la Argentina nunca se sabe si la obra va a terminarse al costo proyectado: puede ser mayor, o hasta menor.

Sin embargo, la obra nueva aún requiere un impulso mayor, no representa más del 10% del stock de unidades disponibles a la venta en Capital Federal, y por ese motivo el impacto en los precios de los departamentos usados es más acotado, sobre todo en barrios con pocos terrenos para construir como Recoleta.

¿La baja será como en 2002?

Los que sostienen que los precios se derrumbarán evocan momentos del pasado: "En 2002 bajaron un 40% y el m2 promedio en Recoleta costaba entre US$600 y US$700", dicen. Este análisis está sesgado porque toma un solo momento y deja afuera los años anteriores y posteriores en donde los inmuebles recuperaron los valores anteriores y luego siguieron creciendo aún más. El 2002 es la excepción, no la regla.

Hubo inflación en dólares

Quienes sostienen que el valor de las propiedades no bajará sensiblemente se basan sobre el argumento de que hay que contemplar que hubo inflación en dólares.

Quienes viajan saben que en el año 2000 la tarifa de un hotel de cinco estrellas en Miami costaba entre US$100 y US$140, y que en 2019 costaba el doble. Que las entradas a Disney aumentaron. La inflación en los Estados Unidos, en promedio, desde el año 2000 al 2020 fue algo menor al 2,5% anual. Si esto lo llevamos al valor de las propiedades, solo manteniendo el precio, no parece descabellado que cuesten casi el doble en dólares que 20 años atrás.

Más sueldos para comprar

En contra del punto anterior y con una realidad probada para los argentinos durante los últimos años, la cantidad de sueldos necesarios para comprar una propiedad se amplía año a año. Hasta parece que no alcanza la vida para pagar una propiedad si los precios no se acomodan. Es muy difícil que alguien pueda ahorrar para garantizarse una vivienda con los valores actuales. Por eso en este punto, la pregunta clave aquí es cuál es el nivel de sobrevaluación de las propiedades de acuerdo a nuestra realidad de los últimos años.

Por otra parte, hay que tener en cuenta que el crédito en cantidades significativas va a estar ausente por un tiempo.

Hay sobreoferta

La oferta de propiedades que se ofrecen al mercado prácticamente se ha duplicado en los últimos dos años. Se produjo el proceso inverso al que vivimos a fines del 2017 y principios del 2018, período durante el cual, con la ayuda del crédito, la demanda consumió prácticamente toda la oferta disponible de propiedades aptas para crédito (de menos de US$300.000 en la Capital Federal y en zona Norte de la Provincia de Buenos Aires). Esta dinámica empujó todos los precios al alza. Pero el stock de propiedades ofertadas creció significativamente desde el 2018 y la demanda bajó. Estamos en medio de una pulseada que va a tener un ganador. Vemos que la oferta aumentó también en precio y la demanda está dando señales de que no está dispuesta a convalidarlos. Y las curvas de vendedores y compradores no se cruzan y por eso hay muy pocas operaciones de compraventa.

Al no ajustarse los precios, el mercado lo hizo por volumen de operaciones. Hoy, muchos vendedores parecen estar más dispuestos a "vender a un precio determinado" que a negociar. Pero sin duda, si un propietario tiene que publicar su inmueble en un valor aproximadamente un 20% más bajo para encontrar demanda creemos que un porcentaje importante de esa oferta desaparecerá.

Los propietarios no ajustan

Frente a los argumentos expuestos -mayoritariamente a favor de la baja de precios en las propiedades - encontramos varios motivos que explican por qué los propietarios aún se aferran al valor supuesto de su propiedad: no tienen prácticamente endeudamiento, el gobierno congeló las cuotas de los que tomaron créditos UVA, no se observa en la gran mayoría de los propietarios necesidad de vender, la propiedad siempre ha subido de valor a lo largo del tiempo y podría volver a suceder en unos años después de esta tendencia a la baja que asoma y los propietarios no identifican alternativas simples y seguras de inversión contra la venta de su inmueble.

Por otra parte, los precios de las propiedades publicadas bajaron muy levemente y quien vende para comprar otra propiedad teme no obtener la misma rebaja que podría realizar. Entonces, la pregunta que se hace es: si las propiedades publicadas en su zona no bajaron: ¿por qué tendría que bajar la suya? Además históricamente, el mercado inmobiliario de Buenos Aires ajusta por cantidad y no por precio. Es decir, el volumen de operaciones es mucho más elástico que el valor de venta.

Lo que viene

Tomando como referencia lo ocurrido en los últimos años, sumado a la parálisis actual del mercado inmobiliario y la pandemia, nos animamos a concluir que las propiedades van hacia una "baja selectiva" y no generalizada de los precios de las propiedades.

Los compradores van a presentar ofertas agresivas y algunos propietarios se cubren porque ya lo saben.

Gran parte de la sobreoferta se va a retirar antes de bajar el precio. Es decir, serán porcentualmente pocos los inmuebles que bajarán de valor. Tampoco nos aventuramos a asegurar que los que bajen se van a vender... pero sí que aumentarán los interesados. Los precios de operaciones de venta que se cierren serán más bajos de los promedios que vemos publicados. Se necesita un sinceramiento –de entre el 10 y el 15%- en los precios de publicación para que vuelvan a existir las contraofertas históricas de un 5 al 10%, claves para que el mercado recupere dinamismo.

Respecto de los inmuebles que más defenderán su valor, como siempre en las crisis, serán los más armónicos, mientras que el resto sufrirá una caída más pronunciada. Nos referimos a las propiedades con muy buena ubicación, luminosas, recicladas, con un estilo a la moda -o los clásicos siempre valorados-, con servicios y expensas con un costo razonable.

En el otro extremo están las propiedades con una ubicación poco atractiva, oscuras, mal presentadas, como puede ser un segundo piso oscuro por escalera, una casa con lote perimetral en un barrio cerrado y con problemas de seguridad, expensas e impuestos altos difíciles de afrontar en tiempos de crisis. En estos casos la caída de los valores de venta será mayor: entre 20 y 30% menos que los precios tope del 2018.

En definitiva, habrá oportunidades pero no serán masivas mientras que las bajas serán selectivas en porcentajes que dependerán de la calidad de cada propiedad.

El autor es gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria