Inmuebles. Claves para comprar un departamento como inversión

El ladrillo conserva su capacidad de atracción de inversiones histórica: un modo de poner en movimiento a los ahorros que no pasa de moda. Si usted es uno de los afortunados que cuenta con los ahorros suficientes como para adquirir una propiedad para la renta, ¿qué debe tener en cuenta antes de decidirse por un producto atractivo para el inquilino? "Lo primero qué hay que saber a la hora de comprar un inmueble para renta, específicamente un departamento, es cuánto se quiere obtener por él. Y considerar las características propias de cada inmueble, siempre sabiendo que la zona en la que se encuentre ubicado determinará posibles bajas y subas de precios", relata Federico Barni, director ejecutivo de Navent, la compañía que maneja el portal en línea ZonaProp.

Ubicaciones que valen oro

En cuanto a los barrios, Gabriela Goldszer, presidente de Ocampo Propiedades, señala que los barrios que son demandados "por un segmento de inquilinos más atractivo" son Recoleta, Palermo y Belgrano. Por otro lado, Jorge Arazi, manager de Remax Uno, añade que un segmento importante de los inquilinos son los jóvenes que se independizan pero aún no pueden comprar una propiedad. Para este público, no recomienda mirar unidades por Palermo o Cañitas, "porque son zonas que están muy saturadas y no terminan siendo muy rentables", sino barrios aledaños como Colegiales y Almagro.

Estar cerca de arterias que tengan buenas conexiones de transporte sigue siendo el gran factor ganador de las ubicaciones, pero en el alquiler hay otras variables que influyen según el público al que se apunte. Por ejemplo, "hay un mercado de estudiantes del interior al que no le interesa comprar en Buenos Aires" y para el que son buenas las unidades cerca de polos universitarios o del subte para acceder rápidamente a las facultades, agrega Arazi.

Más chico, más demanda

"Para un inversor que va a comprar para renta, es preferible que adquiera dos monoambientes que un cuatro ambientes, porque va a sacar más provecho y además hay un mercado objetivo más grande para departamentos más chicos", apunta Arazi. La cantidad de metros cuadrados ideal, añade, se encuentra entre los 35 y los 60. Por su parte, Barni agrega que " las medidas de las unidades de uno y dos ambientes suelen ser muy similares", por lo que para que suba el valor del alquiler "debería buscarse una propiedad de un tamaño considerablemente mayor a lo que se encuentra en el mercado". Goldszer puntualiza que la rentabilidad "está baja" y que por eso recomienda las unidades más chicas, ya que tienen más rotación. Sigue: "En general, como no viven familias en uno o dos ambientes es más fácil que la propiedad quede cuidada, porque solo van a vivir una o dos personas o se transformará en un consultorio si es apto profesional".

Para el inquilino, expensas bajas

"Los propietarios tienen que saber que los gastos en expensas, para el inquilino, forman parte del alquiler. Es decir, tienen un presupuesto determinado para alquilar que tiene en cuenta expensas y servicios. Si el número supera mucho los valores de mercado, será difícil", resume Goldszer. En tanto, Barni señala que "quienes buscan un edificio con confort estarán dispuestos a pagar un poco más para acceder a una vivienda con pileta, gimnasio o solárium".

La ecuación ideal, claro, es un producto con la mayor cantidad de servicios posibles pero con costos de mantenimiento bajos. Arazi recuerda lo que sucedió a inicios de este milenio: "Cuando empezaron a construirse edificios con muchos amenities parecía buena la idea de que hubiera pileta, gimnasio y seguridad, pero después te mataban con las expensas y los inquilinos se terminaban yendo porque las aprovechaban muy poco". Luego, dice, los desarrolladores entendieron que podían hacer proyectos sin tantos servicios pero con expensas más baratas. "Además, es recomendable buscar edificios con muchas unidades pequeñas, donde las expensas se reparten entre varios", aconseja.

Ni a estrenar, ni antiguo

Si no existe la necesidad de financiarse y los ahorros están, Arazi recomienda buscar departamentos de entre cinco y diez años de antigüedad. "Son modernos pero ya usados, por lo que ya pasó su prueba de fuego y se sabe dónde fallan. Un departamento a estrenar está bueno pero tiene los problemas propios de ser un producto nuevo, y los edificios viejos también tienen sus desafíos", resalta. También hay un tema presupuestario. Barni apunta que "si el departamento a alquilar es nuevo puede sumar un pequeño costo en comparación con uno más antiguo" y considera que hay público para los emprendimientos nuevos: "Al igual que con los amenities, quienes desean alquilar un departamento a estrenar deben destinar un poco más de dinero en comparación con los que buscan uno usado".

Los amoblados, una alternativa

Goldszer dice que si el público objetivo está constituido por estudiantes, entonces el departamento amoblado es útil. Al mismo tiempo, aconseja observar los edificios que habían sido pensados con un concepto hotelero, ya que el negocio no terminó siendo tan rentable y algunos proyectos se están deshaciendo de las unidades para venderlas a inversores que buscan alquilarlos equipados. Arazi recomienda que, si se opta por un amoblado, sea en "zonas de explotación importante", como Palermo, Recoleta o Cañitas. "El problema que hay es que, si bien se alquilan más caras de lo que sale uno sin amoblar, también hay meses ociosos durante el año, por lo que no termina siendo tan rentable. Si es un barrio donde hay alta rotación y hay lista de espera, entonces sí se licúan los gastos", concluye.