Oficinas: El impacto de la devaluación en las expensas

En noviembre de 2018 un informe de LJ. Ramos, firma que brinda servicios inmobiliarios, establecía que los gastos en los edificios de oficinas habían sufrido una considerable baja en dólares, de hasta el 40 por ciento, por la devaluación. "El efecto duró poco", sostiene Pablo Papadópulos, gerente de Oficinas de la firma, quien confirma que en unidades de clase B o C los gastos ya representan un 50 por ciento del alquiler.

A pesar de que estos impuestos son abonados en pesos, suelen ser analizados en dólares tanto por locadores como por locatarios. En 2018, la devaluación del peso en más del 100 por ciento hizo que los gastos promedios fueran de US$5,50 por metro cuadrado. Sin embargo, menos de seis meses después, este monto volvió a ascender hasta ubicarse entre los US$8,50 y US$10/m2 –dependiendo del tipo de edificio– cifra en la que ya se ubicaban previo a los vaivenes cambiarios.

¿La causa? Los brokers explican que el aumento se debe pass through –traslado de la inflación a precios–. La preocupación recae en que la baja no logró mantenerse durante un semestre completo. "Con la devaluación de agosto las expensas en dólares bajaron sustancialmente, pero luego, con el valor de la moneda americana estable que duró hasta hace pocos días, los incrementos por inflación y por acuerdos de paritarias de los distintas componentes de las expensas han hecho que su valor en dólares comience a recuperarse rápidamente en los últimos meses del 2018 y en los primeros de 2019", confirma Claudio Ubaldi, gerente de Administración de Consorcios de oficinas de Cushman & Wakefield Argentina.

Para Matías Celasco, Research manager de CBRE, es difícil que esta tendencia tome un giro en un año electoral. "Para entender cómo se van a desenvolver los gastos en dólares hay que seguir los movimientos que haga el Banco Central", establece, aunque se permite el beneficio a la duda y aclara que es clave ver qué pasará con el dólar y si la inflación sigue subiendo".

Los gastos de oficinas se componen de las expensas, los impuestos municipales (ABL) y el servicio de agua (AySA). Ubaldi explica que los principales componentes de las expensas en los edificios de oficinas en orden de importancia son: los servicios de seguridad física que representan entre el 30 y el 35 por ciento; los gastos de mantenimiento que inciden entre un 20 y un 25 por ciento; y limpieza – entre el 15 y el 20 por ciento–. La suma de estos tres rubros usualmente ronda el 70 por ciento del monto total. Como referencia, las paritarias de seguridad privada, con posterioridad a la devaluación y hasta la fecha establecieron más de un 22 por ciento de incremento en pesos.

Papadópulos aclara que el aumento de los gastos en dólares no genera grandes cambios o reconsideración de locación en los alquileres de las categorías A o triple A, dado que suelen estar ocupados por grandes empresas nacionales o en general, multinacionales, pero sí lo hacen en las de clase B o C, en su mayoría, ubicadas en el microcentro porteño. "Los dueños de este tipo de unidades prefieren bajar el monto de los alquileres para tener los gastos cubiertos", explica y agrega que cuando una oficina está desocupada empieza a convertirse en "un dolor de cabeza" para el propietario. "En general no pueden mantener los costos en dólares, dejan de pagar las expensas y empiezan los problemas con las deudas y la morosidad. Es complicado", remata.

Con respecto a las tarifas de los servicios públicos, Ubaldi sostiene que, si bien se han incrementado su valor en 2018, también lo han hecho el resto de los gastos, por lo que los servicios públicos no han modificado significativamente su impacto porcentual. Sin embargo, aclara que si se estima, para 2019 una inflación del orden del 30 o 35 por ciento, los incrementos porcentuales de las tarifas serán holgadamente superiores. "No solo harán su aporte a que el incremento de las expensas durante 2019 sea superior a la inflación sino que también se incrementaría su incidencia sobre el total de gastos", establece. Papadópulos agrega que uno de los servicios que más impacto genera al hacer la cuenta final de gastos es el agua: "Esto se agrava en los edificios que no tienen medidor de agua. Antes la boleta de agua ni se miraba, ahora es una de las que más aumenta", ejemplifica.

Una conclusión interesante es la que se extrae del análisis año a año realizado en el último informe confeccionado por L. J. Ramos. El mismo refleja que en agosto de 2018, los gastos de expensas y Aysa de las oficinas ubicadas en zona Norte se igualaron con las de la Capital Federal. En ambos casos, rondaban los US$4,9/m2. Una similitud lejana a la realidad de julio de 2012 cuando los pisos corporativos de la Capital Federal pagaban US$6,54/m2 mientras que los del Norte US$4,9/m2. El mismo análisis mostró que una de las mayores disparidades se dio en septiembre de 2015 cuando las expensas en la ciudad de Buenos Aires rondaban los US$6,68/m2, y las del Norte US$5,86/m2. La diferencia también fue fuerte en abril de 2016: en el Norte pagaban US$4,13/m2 y en la capital, US$5,19/m2.

Un ajuste con límites

Con el actual escenario, las opciones para bajar gastos en los edificios de oficinas son limitadas. "Se pueden recortar hasta ahí. Nosotros recomendamos utilizar lámparas LED, trabajar sobre el consumo del agua y hasta gestionar el personal de limpieza o mantenimiento", comenta Papadópulos.

Desde Cushman & Wakefield sostienen que los inquilinos y propietarios saben que si bien las cosas se han venido haciendo razonablemente bien, no se puede accionar demasiado sobre ellos sin afectar sensiblemente el nivel o calidad de los servicios. Ubaldi reconoce que, "en momentos como estos más que nunca se intenta optimizar los costos". Para esto, se suele hacer un análisis comparativo entre proveedores y un cambio en el nivel de los servicios ajustándose a los que sean "estrictamente necesarios" como la cantidad de personal de limpieza o seguridad, frecuencia de la limpieza o, por ejemplo, de los vidrios en altura.

Pablo Kiesel, Gerente Comercial de Raghsa, agrega que contar con más de 100.000 m2 rentables de oficinas clase A –que serán 160.000 m2 cuando concluya la obra de Centro Empresarial Libertador– otorga un mayor poder de negociación, mejores costos y un control post contratación más manejable. "Si bien a veces la diversificación de proveedores es beneficiosa, no puede compararse con el poder de negociación que otorga la cantidad de m2 que manejamos. Durante el año licitaremos nuestros servicios principales (limpieza, seguridad, algunos mantenimientos de envergadura) y, haciendo foco en la economía de escala, esperamos un ahorro mínimo del 5 por ciento en relación a los valores actuales", relata el ejecutivo.

Facundo Gago es director del área de Facility Management de JLL, la firma especializada en servicios inmobiliarios y gestión de inversión. Gago trabaja hace 15 años en tareas como la implementación de procesos y procedimientos para el mejor funcionamiento de los inmuebles y sus servicios asociados. Esto va desde los servicios hasta la disposición interna. Aunque se trata de una disciplina que existe hace años, el especialista reconoce que en el último tiempo ganó mayor profesionalismo y, sobre todo, protagonismo en tiempos de crisis porque, entre otros beneficios, contratar un servicio de facility manager garantiza optimización de costos, en particular por el poder de compra que tienen estas firmas frente a grandes proveedores. "El primer costo que enfrentan las empresas son los salarios y, el segundo el real estate", sostiene. Es que a partir del aumento de los servicios, grandes empresas que suelen implementar cambios y operaciones de facility empezaron a llamar con una consulta: cómo bajar el costo de los servicios, en particular, el de la energía, que se puede gestionar a nivel empresa. "Antes era despreciable, estaba totalmente subsidiado, ahora que se sinceraron las tarifas les está pegando mucho", afirma Gago.

En este sentido, las empresas están tomando dos caminos. Por un lado, implementan acciones de eficiencia energética que consisten en revisar los procesos y sistemas para reducir menos el consumo. Por otro, directamente buscan nuevos proveedores de energía alternativa. "Se están firmando acuerdos a 10 o 15 años con tarifa plana en dólares. El ahorro varía según el consumo pero se ubica por debajo de los servicios convencionales como pueden ser Edenor o Edesur", sostiene Gago y finaliza aclarando que "lo que tiene de malo es que esto obliga a las firmas a consumir una tarifa plana".