¿Por qué invertir en Bariloche?

Con un enorme potencial, Bariloche es una plaza que seduce a los desarrolladores. "Es un mercado muy activo por dos cuestiones: la escasez de viviendas y por el crecimiento turístico que se generó por efecto de la llegada de las aerolíneas low cost a ese destino", explica Ignacio O’Keefe, director de O’Keefe Inmobiliaria Rural y Urbana. La ciudad está en un buen momento, continúa la charla el broker y destaca una de sus principales ventajas: una triple temporada vacacional: la de sky, que va de julio a octubre; la de verano, que se extiende de diciembre a marzo; y la de pesca, de noviembre a marzo. Además el aumento de frecuencia de vuelos low cost genera perspectivas de mayor crecimiento a futuro. A estos factores se suman la baja en el costo de la construcción en dólares, lo cual es un incentivo para que los desarrolladores comiencen a construir viviendas que abastezcan la creciente demanda.

"Es un mercado en pañales, con una potencialidad inmensa en materia de terrenos disponibles y una posible demanda que abarca no solo a los residentes actuales, con necesidad habitacional de calidad, sino también al resto de la Argentina y el mundo entero por ser este un destino turístico de renombre internacional", agrega O’Keefe.

Sebastián Caretta, socio gerente de Tizado Bariloche, coincide en que es un mercado muy variado y dinámico que se mueve por diferentes tipos de necesidades: desde búsquedas para vivienda familiar hasta inversiones para rentas turísticas y permanentes. "Hay movimiento todo el año, lo que hace que siempre surjan oportunidades de negocios. Puedo destacar que ante la crisis nuestro mercado regional sintió mucho menos la caída de las ventas con respecto a otras zonas", explica el broker.

En retrospectiva, O’Keefe destaca que, si bien Bariloche fue una plaza que tradicionalmente se movía al vaivén de la economía nacional, "el gran crecimiento que ha evidenciado en los últimos años le ha permitido sobrellevar la crisis de mejor manera que otros mercados".

Su análisis arroja que existe una demanda, "tanto de compradores locales como del resto del país, e inclusive de países limítrofes. En general, se venden unidades chicas, ideales para renta temporaria, que están rindiendo hasta un 6,5 por ciento en dólares por año", dice.

A la hora de analizar cómo se conforma la demanda estima que un 60 por ciento de los compradores adquieren una propiedad como vivienda permanente. Este perfil, en general, compra unidades más grandes. Mientras que el resto son inversores de capitalización y renta, y optan por unidades de entre uno y tres ambientes".

Respecto a los productos, lo que más se vende son departamentos para alquiler turístico y lotes para vivienda familiar, sostiene Caretta.

Los inversores se vuelcan a los desarrollos tipo PH y los que llegan de otras zonas optan por proyectos de cabañas dirigidas a una target turistico. También hay un gran avance en la construcción de edificios en todo el casco céntrico de la ciudad.

En cuanto a los valores de venta, Caretta cuantifica que en el caso de viviendas particulares el valor del metro cuadrado construido ronda los US$1000 más el valor de la tierra, y en el caso de departamentos depende de la zona y la calidad de la construcción, "pero estaríamos estimando valores que oscilan entre los US$1800 y los US$3000", señala. En cuanto a la inversión en pozo, los productos bien ubicados pueden ofrecer una capitalización estimada del 40 por ciento en dólares en dos años, afirma O´Keefe.

Respecto a los precios de los alquileres, un monoambiente suele rondar los $8000 por mes, mientras que si esa misma unidad se alquila en forma temporaria -por ejemplo, a través de las plataformas como Airbnb o Booking-, la rentabilidad llega a ser de $25.000. Desde esta perspectiva es que muchos inversores hoy están focalizados en este segmento de la renta temporaria", explica O’Keefe. Caretta agrega más datos: un dos ambientes bajo el alquiler tradicional se renta por $15.000 y una casa de 150 metros bien ubicada a $30.000. Estos números generan una rentabilidad de entre un 3 y un 4 por ciento anual. El broker explica que la rentabilidad quedó atrás debido a que las indexaciones –que ronda el 15 por ciento semestral- en los contratos de alquiler permanente en pesos de años anteriores quedaron muy retrasadas respecto de la inflación real con lo cual ese margen de rentabilidad fue disminuyendo año a año. De cara a lo que viene, las perspectivas son favorables. Para 2020 se proyecta un aumento en las ventas y un mantenimiento de la rentabilidad", relata O’Keefe.

Las propuestas

A la hora de analizar la oferta, ya sea en barrios privados en los alrededores o en edificaciones en pleno centro barilochense, los desarrolladores apuestan por desarrollos "diferentes". Una de las propuestas es la de Arelauquen Golf and Country Club, un country rodeado de parques nacionales sobre la ladera del Cerro Otto, y a orillas del Lago Gutiérrez. Son 800 hectáreas, de las cuales 550 se destinan a reserva natural y áreas comunes y solo 250 se disponen para terrenos. Hay unos 600 lotes y se venden parcelas desde los US$58.000. También hay opciones de condominios. Por caso Klover Patagonia está dentro del emprendimiento y ofrece departamentos de cuatro ambientes y 130metros cuadrados de superficie, que se comercializan desde los US$322.000 con la posibilidad de abonarlas mediante un 40 por ciento de anticipo y el saldo en hasta 12 cuotas en pesos actualizadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). La entrega de las unidades se estima para diciembre del 2020. Para alquiler turístico este proyecto dispone de unidades de entre 90 y 130 metros cuadrados, de dos y tres habitaciones que se rentan entre los $7000 y los $10.000 la noche. En el caso de las casas, se alquilan desde los $14.000 hasta los $45.000 la noche según la temporada. O´Keefe detalla que la inversión en una casa de 237metros cuadrados, con tres habitaciones, dependencia, sobre la cancha de golf, situada en un lote de 2000 metros cuadrados, a partir de los U$S500.000 .

Otro desarrollo es Barracas de Melipal. está ubicado a 4,9 kilómetros del centro de la ciudad, Se trata de un barrio privado de ocho hectáreas en el que se proyectan ocho edificios, un loteo de 36 unidades y un hotel, además de servicios y amenities. El emprendimiento de US$18 millones de inversión ya se lanzó y vendió el primer edificio. Ahora se encuentra en pleno lanzamiento del segundo: Barrancas 2, que se ubica en la parte alta del terreno, con vistas privilegiadas y unidades funcionales de entre uno y cuatro ambientes con tickets que parten desde los US$81.926 para losmonoambientes y US$163.406 para las unidades de tres ambientes que pueden financiarse: es decirse paga un adelanto del 30 por ciento y 30 cuotas en pesos + CAC, y el 20 por ciento restante al momento de la entrega de posesión, prevista para el segundo semestre de 2021.

Por su parte, en el barrio del Pinar del Lago se desarrolla el proyecto Vitalis Patagonia, una propuesta de viviendas de entre uno y tres ambientes en la que un monoambiente de 33,30 metros cuadrados cotiza a US$69.000, unos de dos ambientes y 43,60 metros cuadrados, a US$90.688 y un tres ambientes de 54,50 metros cuadrados a US$113.360. En estos casos, la financiación es de un anticipo de 35 por ciento y el restante en 15 cuotas que se ajustan según índice CAC. Esta obra tiene fecha de entrega para marzo de 2021. Edificio Palacios es otro de los desarrollos en el centro de Bariloche. Es un emprendimiento con viviendas de nivel y 1365,93 metros cuadrados, de los cuales 633,66 metros cuadrados son de los departamentos. En cuanto a valores, un monoambiente de 29,84 metros cuadrados tiene un valor de US$70.000, mientras que un departamento de dos ambientes de 48,8 metros cuadrados, se ofrece a US$129.365; en todos los casos para la financiación se requiere un anticipo del 20 por ciento y 20 cuotas que se ajustan según índice CAC. La entrega se prevé para noviembre del próximo año.

Un poco más alejado, a 15 kilómetros al Este de la ciudad, otro desarrollo en danza es Barrancas de Dina Huapi, un barrio de 439 lotes que Eidico lanzó en 2014. En las dos primeras etapas se suscribieron 233 terrenos de 1500 metros cuadrados a un promedio de US$25.000. La tercera se lanzó en 2016: son 116 terrenos de 2240 metros cuadrados que se vendieron a US$42.000. El proyecto se encuentra en el margen oriental del lago Nahuel Huapi, inmediatamente al Sur del nacimiento del río Limay. Actualmente las parcelas se venden desde los US$ 32.000 con la posibilidad de iniciar la construcción. Otro de los desarrollos es Piedra de San Francisco, en San Martín de los Andes, ubicado en el kilómetro 2193 de la ruta 40 por el camino de los siete lagos, -a veinte minutos del centro y a cinco de la entrada al Cerro Chapelco-. Tiene 209 lotes de 1600 metros cuadrados promedio emplazados sobre un campo de 32 hectáreas con bosque y servicios, a un precio que parte de los $770.000 con un anticipo del 30 por ciento en pesos, dos refuerzos en pesos del 10 por ciento cada uno, en septiembre de 2019 y septiembre de 2020, ajustables por el índice UVA y luego 24 cuotas mensuales ajustables mensualmente por UVA.