Cuestionan las subastas de tierra pública de la ciudad

Desde 2017, las subastas de bienes del Estado se suceden en la ciudad de Buenos Aires: son 53 inmuebles que suman casi 1,2 millones de metros cuadrados construibles y más de US$953 millones de recaudación en los remates. Sin embargo, cierto sector de la industria tiene algunos cuestionamientos a la actual gestión de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y a la política de manejo de tierras públicas del gobierno de la Ciudad y del Estado Nacional. En concreto, el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo de la Ciudad (CPAU) presentó una herramienta que recopila todas las subastas de tierras públicas concretadas en la Capital Federal, ya sea las realizadas por el Estado Nacional como por el Gobierno de la Ciudad, entre 2017 y 2019. Se trata del Mapa Observatorio AMBA CPAU a través del cual la entidad ye generó algunas conclusiones. Por ejemplo, que las subastas como instrumento de financiamiento de la obra pública son controversiales, ya que se duda de su efectividad, sentido oportunidad y correspondencia, si no existe una adecuada planificación estratégica respecto del destino que se dará a las nuevas construcciones y a cómo se articularán con el resto de las demandas urbanísticas de la ciudad. El objetivo de mapear las subastas de tierra pública en la Ciudad "es construir conocimiento sobre temas metropolitanos y que la ciudadanía y los especialistas dispongan de la información relevante de manera sistematizada, dando a conocer los planes, proyectos y normativas y otros instrumentos de planificación y gestión territorial", dicen los arquitectos. "Queremos poner el tema en la agenda pública y ayudar a reflexionar sobre los procesos de transformación de la Ciudad, prestando especial atención a su localización y a los instrumentos que se utilizan para llevarlos a cabo", dice Margarita Charriere, directora del Observatorio AMBA CPAU.

El mapa muestra la información georreferenciada de los bienes de Estado sobre los cuales se inicia un proceso de remate o enajenación. La investigación que reúne por primera vez y se presenta georreferenciada toda la tierra que el Estado vendió entre marzo de 2017 a abril de 2019, información que no estaba disponible, al menos de manera pública. Se trata de 53 subastas de inmuebles en proceso de enajenación y seis proyectos urbanos particulares. Los remates suman un total de US$953,7 millones y 1.146.784 metros cuadrados de superficie construible sobre un total de 138.181 de superficie de tierra.

El mapa de las subastas de la tierra pública porteña permite ver de manera conjunta la real dimensión territorial de una política que tanto el Gobierno de la Nación como el de la Ciudad desarrollan como acciones individualizadas, explican en CPAU. "Nos preguntamos si los nuevos proyectos están acordes a los requerimientos del desarrollo urbano de la ciudad, si puede identificarse un lineamiento de una política urbana y de gestión del suelo en torno a este proceso de enajenación de tierras públicas y si son efectivas las subastas como instrumento de financiamiento de grandes obras de infraestructura", agrega Charriere.

Según este informe, la sumatoria de las subastas y la envergadura de los nuevos proyectos urbanos impulsados tanto por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires como por el Estado Nacional deberían analizarse en conjunto como una política de tierras en la Ciudad de Buenos Aires. De los 53 inmuebles llevados al proceso de venta o enajenación -concretados o no-, 51 son de dominio nacional y solo dos son de la Ciudad, y representan 13 manzanas de terreno. Sin embargo, lo que se generará por esos proyectos urbanos equivale a 50 manzanas, 14 de las cuales estarían habilitadas para pasar a manos privadas y las 36 restantes serían parte del nuevo espacio de uso público, no destinado necesariamente a plazas o parques, sino también a calles o mobiliario urbano. Si se toma como referencia una cancha profesional de fútbol, se han puesto a la venta diez de ellas, pero se generará una superficie de 107, al tomar en cuenta la constructibilidad que se generará con esos terrenos.

Otra de las cuestiones analizadas por los especialistas es que el gran peso de los proyectos se localizó en comunas como la 1, la 13 y la 14 que son las de mayor valor de suelo en la ciudad y las que poseen mejor relación habitante-espacio verde. "Se genera plus en áreas que ya tienen un valor agregado importante, en ausencia de una política integral explícita de planeamiento urbano de la ciudad que busque mayor equilibrio", explica Charriere. En definitiva, los especialistas se preguntan si esta política pública de venta de tierras es realmente un instrumento legítimo para el financiamiento de obras públicas como el Paseo del Bajo o los Viaductos Mitre y San Martín, tal como lo manifestara el Estado Nacional o debiera adoptarse otra actitud que, en base a una mirada más abarcativa de las necesidades urbanísticas de toda la ciudad, no potencie las plusvalías para privados en detrimento de valor de uso de un bien público como es la tierra.

El destino que se dará a los terrenos generados por los viaductos, producto de la elevación de las vías de tren será uno de los temas que estudiará el CPAU. "Es una cantidad de metros muy importante y amerita una mirada estratégica sobre el destino proyectado para ese espacio: qué significa ese lugar en la estructura de la ciudad, de qué manera se articula con otros espacios y cómo se pueden mejorar situaciones urbanas, más allá de cuánto valen y quiénes los concesionan", aporta Charriere.