Claves a la hora de comprar una vivienda sin visitarla

En el ABC de lo que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad sin verla, lo primero es cerrar la operación con un broker que conozca el mercado en el que está emplazada. "Lo básico es comprobar que los títulos estén perfectos, que no tenga deudas y que el inmueble esté en buen estado de mantenimiento. Después hay que prever cómo se administrará la renta: quién se ocupará y a qué costo", relata Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de Argentina (CEDU). que hace pocas semanas organizó un study tour por Miami.

Marco legal e impositivo

La primera cuestión a tener en cuenta es que siempre conviene acudir a profesionales que tengan experiencia en el mercado en el cual se quiere comprar para que puedan asesorar tanto en la parte legal como impositiva. En el caso de la compra de una propiedad en Estados Unidos, se hace con un abogado especializado en el sector de real estate. Sería el equivalente a un escribano en nuestro país. Es clave trabajar con uno que tenga experiencia y que sea reconocido, de confianza, porque este abogado será el que recibirá el dinero de depósito en escrow –la cuenta de custodia–. De todas formas, hay que aclarar que estas cuentas están auditadas. "Tienen seguro no solamente del abogado sino también porque son cuentas tipo fideicomiso. Ese profesional será el encargado de revisar toda la documentación de la casa que uno va a comprar", sostiene Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty.

El estado y la compra online

Otro punto importante para quien desea invertir en el exterior es que hoy se puede realizar en un proceso 100 por ciento online. "Es sencillo, transparente y seguro. ¿Por qué? Porque se puede comprar por mail. No hace falta estar presente para firmar. ¿Cómo? Una vez que se elige la propiedad, el contrato se envía vía correo electrónico y si bien antes había que imprimirlo, firmarlo, escanearlo y volver a enviar, ahora se hace directamente a través de un sistema de firma electrónica", aclara Kupferman. Luego se realiza el depósito en la cuenta de escrow del abogado. Es decir, el dinero no se destina directamente al vendedor como se acostumbra en el país. La plata está en escrow y nadie accede a un solo centavo hasta que la transacción se termina. Una vez que la transacción está finalizada, recién ahí el abogado cobra sus honorarios, el broker su comisión, el vendedor accede al capital y el comprador a la escritura y a las llaves.

El estado del inmueble es uno de los temas que más preocupan. Por eso muchas veces, además de las fotos, videos o transmisiones en vivo, el potencial propietario puede contratar una especie de inspección, es decir una persona que tiene la responsabilidad de tomar nota de todo e incluso de sacar fotos de cada uno de los ambientes y detalles del inmueble. Es que como sucede en las publicaciones locales, muchas veces, las imágenes que hay en el sistema pueden ser parciales. "A veces, alguien puede mostrar una vista preciosa de su casa y resulta que fue tomada asomándose del balcón hacia un costado", reconoce Kupferman y agrega que el inspector logra una mirada realista de la propiedad. "Si hay una pared fea o un sector de la casa a mejorar, también se lo enviamos al cliente", señala. Por otra parte, una de las ventajas que otorga la tecnología es que permite una difusión más inmediata. Por ejemplo, se pueden sacar fotos y mandarlas por whatsapp en el mismo momento, "FaceTime y otras aplicaciones de transmisión en vivo te permiten mostrarle la casa al cliente en el mismo momento. Obviamente que todo esto juega a favor y acelera los procesos", cuenta Kupferman. Mientras que Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima también destaca la importancia de los avances tecnológicos al momento de comprar sin ver. "Con street view se puede ver la locación, recorrer la cuadra, la zona en general, ver cómo son las propiedades linderas. También conviene hacer un recorrido virtual por la propiedad, y googlear propiedades similares para comparar valor por metro cuadrado", conseja la broker. En otras palabras, recomienda relevar los precios y su potencial de revalorización. Además si la decisión es destinarla al negocio del alquiler debe interiorizarse sobre los valores de renta, los gastos, los deberes y obligaciones de propietario e inquilino en ese país. Por ejemplo, en Uruguay si un argentino compra para alquilar tiene que pagar un impuesto a la renta destinado a los no residentes, que representa el 10 por ciento del valor del alquiler. Mientras que en Estados Unidos, "el inquilino paga el alquiler y servicios y el dueño paga las expensas y los property taxes (o impuestos de propiedad)", explica Kupferman.

La desinversión

También hay que tener en cuenta cómo salir de la inversión, qué trámites y tiempos requerirán. En el caso de Estados Unidos, según Kupferman cuando uno compra un inmueble no hace falta estar presente, pero para venderlo hay que estar notarizado, es decir tiene que certificar la firma y para eso la persona debe estar presente, o bien podría pedir turno en la embajada para la concretar ese proceso de notarización.

Respecto a los destinos más elegidos, Estados Unidos, España y Uruguay son los favoritos de los argentinos. "Lo usual es optar por Miami, Madrid o Punta del Este. Otros eligen Detroit, Nueva York y también Montevideo o Asunción del Paraguay", aclara Tabakman. En el caso de Uruguay, la demanda valora su seguridad jurídica porque los boletos de compra venta se inscriben en el registro de la propiedad horizontal. "Lo mismo ocurre con las obras en pozo, el boleto se inscribe a nombre de quien compra desde el primer momento aunque haya pagado un 10% del valor", finaliza Covello recordando que en pleno 2001 vendió el edificio Bellamare de Miami y la Aquarela en Punta del Este.

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