El modelo fractional podría dinamizar al mercado

La compra de una propiedad vacacional usualmente representa un costo y rara vez un negocio. El modelo fractional –por ejemplo– permite minimizar el costo del capital invertido, reducir los costos de mantenimiento, acceder a propiedades de mayor jerarquía y liberarse de las tareas de administración. De ese modo el fractional se acerca al producto ideal, porque minimiza las desventajas de la propiedad exclusiva, y lo hace a costa de una sola limitación relevante: los tiempos de uso de la propiedad se distribuyen de acuerdo a un reglamento de uso y aprovechamiento -que se ajusta a la cantidad de propietarios y a las características del destino-.

En términos generales el modelo fractional ownership o propiedad fraccionada supone la compra de un inmueble (o de cualquier otro activo susceptible de uso compartido) por parte de un grupo de personas que acuerdan por medio de un contrato: cómo se mantiene la propiedad, cómo aprovecharán la propiedad, quién y cómo la administra, cómo se comercializa para obtener renta en los periodos que no se ocupa y cómo es el proceso de realización del bien al finalizar la inversión (que en muchos casos es por un tiempo determinado).

La racionalidad del modelo está fuera de toda duda. El principal problema con el que se han enfrentado los desarrolladores al momento de avanzar en la implementación de estos productos (y, posiblemente, la razón por la que esta figura no se ha desarrollado en nuestro país) radica en los riesgos y dificultades que acarrea la estructuración legal del fractional, en ausencia de una normativa específica que contemple este tipo de copropiedad vacacional. La implementación por medio de un condominio –que podría ser la figura más próxima– es problemática en nuestro país, porque su regulación carece de herramientas eficientes de administración y disciplinarias, pero sobre todo porque la legislación dispone que transcurridos 10 años de la conformación del condominio cualquiera de los copropietarios estaría en condiciones de poner fin a la inversión y pedir la división del bien. Esta restricción tan significativa es probablemente la razón por la cual el modelo no se ha desarrollado y difundido en el país.

Sin embargo, esta situación podría estar cambiando: la reciente y novedosa incorporación del derecho real de tiempo compartido en la reforma del Código Civil y Comercial es una gran noticia para aquellos desarrolladores que continúan viendo al fractional como una figura interesante, pues agrega muchas herramientas necesarias para la correcta estructuración legal. Aunque existen diferencias entre los modelos típicos de "fractional" y de "tiempo compartido" (que, a nuestro juicio, ratifican la superioridad de la primera figura). En la definición legal tiempo compartido el Código hace referencia a la afectación de uno o más bienes al uso periódico y por turnos para hospedaje, alojamiento o turismo , con independencia de los derechos que se constituyen o transmiten. En otras palabras, en el modelo de tiempo compartido se transmite tiempo sin correlato sobre el bien inmueble: la persona que invierte tiene un derecho personal, no es propietario y sólo tiene la posibilidad de utilizar la unidad una o dos semanas al año. Otro dato, es un derecho en el que desde el momento en el que se adquiere tiende a cero.

Ahora bien, el empresario que pretenda desarrollar un proyecto bajo el modelo fractional estaría obligado a afectar el inmueble al Derecho Real de Tiempo Compartido y luego transmitir cada porción vendida a favor de los compradores, quienes pasarán a ser titulares del derecho real de condominio y beneficiarios del derecho real de tiempo compartido.

El comprador del producto fractional sería al mismo tiempo "condómino" y "usuario" del bien, es decir, titular de el derecho de propiedad sobre el inmueble, en condominio y del derecho de uso regido por las normas del tiempo compartido.

Uno de los principales cambios es que la afectación al derecho real de "tiempo compartido" permite agregar las herramientas de las que carece el condominio: administrador, expensas, reglamento de uso, multas, sanciones, suspensiones de uso, y la afectación del conjunto a una finalidad específica. Es decir a diferencia del tiempo compartido, el administrador debe rendir cuentas a los propietarios que pagarán una expensa teniendo claro qué abonan.

El riesgo de división del condominio se reduce por la renuncia a la división por el plazo de 10 años, más una posible prórroga judicial por hasta 10 años adicionales en razón de la nocividad de la división, y porque el derecho de uso corresponde en cualquier caso al titular del derecho de uso ("comprador–usuario"). Es decir que ante el remoto supuesto de subasta -en virtud de una acción de división de condominio exitosa- el adquirente recibiría un inmueble que no puede usufructuar por encontrarse afectado al derecho real de tiempo compartido, circunstancia que haría fracasar cualquier subasta por inexistencia de interesados.-

La propiedad vacacional es un costo que a ningún segmento le interesa asumir. La psicología del consumidor en todos sus niveles ha cambiado. La forma de vacacionar también ha variado. El fractional puede erigirse en una herramienta que se adapte a los cambios y dinamice el mercado inmobiliario vacacional. Es un modelo pensado para el nuevo consumidor, el comprador racional. Tenemos los destinos, sobran emprendedores y operadores con capacidad suficiente para desarrollar el modelo.

Sin dejar de reconocer el avance que significa la incorporación de estas herramientas por conducto de la novedosa regulación del "tiempo compartido", sería importante legislar en forma específica –aunque fuese como una variante especial del "tiempo compartido"– la figura típica de la "propiedad fraccionada", al igual que lo han hecho otros países donde esta modalidad se ha consolidado (por ejemplo, y principalmente, incorporando la indivisión forzosa permanente de la propiedad fraccionada con destino vacacional). Una reforma de este tipo contribuiría a desarrollar esta modalidad de comercialización.- La difícil realidad del mercado debería servir de impulso para la innovación y la adopción de un sistema que funciona exitosamente en otros países.

Ignacio Coulter